Quand on cherche un bien à Dreux ou dans les communes voisines, on raisonne d'abord sur le prix affiché. Or le budget réel d'un achat comprend plusieurs postes supplémentaires, qu'il vaut mieux chiffrer dès le début pour ne pas être pris de court au moment de signer.
Les postes à prévoir
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Frais de notaire — logement ancien | environ 7 à 8 % du prix |
| Frais de notaire — logement neuf | environ 2 à 3 % du prix |
| Garantie du prêt (caution ou hypothèque) | de l'ordre de 1 à 2 % du capital emprunté |
| Frais de dossier bancaire | variables selon la banque, négociables |
| Assurance emprunteur | selon l'âge, la santé, la quotité et le contrat |
Ordres de grandeur indicatifs : les montants exacts dépendent du bien, du notaire, de la banque et de votre profil.
Un exemple chiffré
Pour une maison ancienne à 200 000 € :
- Frais de notaire : environ 15 000 €
- Garantie : environ 2 000 à 4 000 €
- Frais de dossier : quelques centaines d'euros, selon la banque
Le budget total tourne donc autour de 217 000 à 220 000 € avant travaux et déménagement. Les banques demandent le plus souvent que l'apport couvre au moins une partie de ces frais annexes.
💡 Astuce : les frais de dossier et, dans certains cas, les frais de garantie se négocient. C'est l'un des leviers que le courtier actionne auprès des banques en plus du taux.
L'assurance emprunteur : le poste le plus négociable
L'assurance représente une part importante du coût total du crédit. Vous n'êtes pas obligé de prendre le contrat proposé par la banque : la délégation d'assurance permet de choisir un contrat équivalent, souvent moins cher. Elle peut aussi être changée en cours de prêt.
Ne pas oublier les frais après l'achat
- Travaux éventuels, à financer dans le même plan si possible
- Déménagement, équipement, ameublement
- Taxe foncière et charges de copropriété
- Assurance habitation
Comment construire un budget fiable
Partez du budget global que vous pouvez financer (mensualité supportable, apport, durée), puis retirez les frais annexes pour obtenir le prix d'achat maximum. C'est exactement l'objet de l'étude de faisabilité : vous fixer un budget réaliste avant de visiter.
Chiffrer le coût réel de votre projet
Je calcule avec vous votre budget complet, frais annexes inclus, et je négocie les conditions auprès des banques.
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